一、以實務案例解析，何謂「斡旋金」？

王先生擁有東區一間店面要出售，買方透過仲介跟屋主王先生議價，因雙方對於價格還有落差，仲介建議買方先放一筆30萬元的斡旋金來出價，以展現誠意，提高成交的機率。買方交付斡旋金給仲介時，還有簽一份斡旋金收據，上面表明期限為五天，若屋主期限內回覆要賣，「斡旋金」就自然轉為「定金」，雙方間就成立買賣契約。

解析：

二、「斡旋金」與「定金」的區別

就賣方的立場而言，為什麼要收斡旋金不收定金呢？依照民法第248條的規定，買方收了定金以後，買賣契約就成立了。而斡旋金是在買賣成交之前的一筆保證款項，由買方以金錢來保證日後確實會以他的出價來成交，有助於雙方議價；仲介收了斡旋金不代表賣方一定要以該價格賣出，而是讓賣方考慮出售的誘因，所以「斡旋金」與「定金」相比較之下，「斡旋金制度」似乎對於賣方較為有利。

但是，如同上個案例提到的，因為斡旋金不是定金，所以買方在屋主同意出售之前，若撤回要約，屋主應該要無條件將斡旋金返還給買方，反之，如果案例中買方付出的30萬元是定金，那就不能要求王先生退款。以上是「斡旋金」與「定金」的區別所在。

三、「定金」與「違約金」的區別

議價階段結束以後，仲介會約同買賣雙方簽立正式之不動產買賣契約書，通常是將付款階段分為三期或四期，例如簽約一成、用印一成、完稅一成、尾款七成。若買方簽約且支付一成簽約金後，突然反悔不買，通常買賣契約的違約罰則會約定賣方可以解約，且可以沒收買方已支付的全部價金（也就是一成的簽約金）。此時，買方可能會向法院請求酌減違約金，要求賣方必須退還一部份的簽約金。

如上所述，如果買方支付定金以後反悔不買，賣方可以沒收全部定金，定金不像違約金會被法院酌減。在法院實務案例上，有一個法律問題是，對於契約書上記載「第一期簽約金（含定金）」，此時賣方是否可以將已付價金解讀為「定金」而主張法院不可以酌減違約金，以法律上而言，定金既然已經轉為價金的一部分，應該不是定金性質，也就是有酌減違約金的可能性。