法拍實務(投標人看過來) 首頁 法律Q&A 法拍實務(投標人看過來)

• 1.哪裡可以得知法拍的消息？

  可以查看司法院的網站、金拍屋的網站、民間機構（如代標公司）的網站、各債權銀行的網站、法務部行政執行署的網站、各地方法院民事執行處公佈欄所張貼的公告資訊，其中最被信賴及普遍使用的主要當然還是司法院的網站。

• 2.法院的拍賣次數如何？

  通常除了比較搶手的不動產在第一次拍賣可能就被買走以外，很多不動產在第一拍流標後都會進入第二拍（第一拍打八折）、第三拍（第二拍打八折）、公告應買（第三拍價格）或是特別變賣程序（第三拍打八折）。所以如果想撿便宜，又評估拍賣標的可能不會很快就被買走，那這時候「拍賣次數」當然是一個重要的參考數字囉！

• 3.應買人於投標前是否可以閱覽到查封筆錄？

  關於法拍物件的相關資訊（法拍房屋無法入內觀看）及其被拍賣的緣由（涉及點交是否順利）一般在法院強制執行的卷宗應該可以窺知一二，但是必須是債權人、債務人或是利害關係人才可以閱卷，一般投標者是無法閱卷的。所以若是看完拍賣公告後，想要進一步瞭解物件的資訊，例如：拍賣公告的「使用情形」有提到房屋內有承租人使用，但是沒有說到租期、租金等重要資訊，這時候可以前往法院閱覽「查封筆錄」，裡面可能就會有投標者想看的內容（如租賃條件、使用狀況、增建情形等）。

• 4.投標人要注意哪些不動產的重要資訊？

  建議仔細瞭解建物門牌、形式（公寓、電梯大樓或透天厝）、樓層（是否含頂加）、面積後，再搭配「拍賣次數」、「拍賣底價」一起考量，就會得出「一坪大概多少」這樣的民間估值結論，這樣一定會比較瞭解本次拍賣標的是否為投標人要鎖定的目標，畢竟標的本身的地段號條件、價金絕對是最重要的首要考量事項。值得注意的是，有的拍賣標的「有房屋沒有土地」，附表中雖然有記載地號土地，但那只是為了指明拍賣建物所座落的基地位置，土地本身並非該次拍賣的標的，千萬不要看到拍賣底價後以為撿到便宜，其實那是因為拍賣底價當中沒有包含土地價值的關係。

• 5.投標前要調閱哪些不動產的資料？

  投標前一定要調閱最新的建物、土地謄本，雖然拍賣公告上有記載如房屋基地持份、建物（陽台、雨遮）面積、建材等重要資訊，但是還有很多重要訊息要依靠閱讀謄本來瞭解。例如：1、拍賣公告沒有提到法拍房屋附有一個停車位，但是調閱建物謄本以後，發現居然有附一個停車位。2、拍賣公告漏記建物共有部分，但是調閱謄本後，可以看到建物共有部分（也就是公設，如管理室、梯廳、樓梯、電機室....等）的面積及該戶持份。其他如調閱建物成果圖可以進一步瞭解建物的格局、調閱地籍圖可以瞭解建物座落基地的地點及位置、調查鄰近相似物件之實價登陸情形，可以評估物件底價是否合理以及作為斟酌投標金額的參考，這些都是投標人決定是否投標的重要事前功課。

• 6.法院只拍賣建物及其基地「持分」，可以買嗎？

  這時候債務人只是共有人之一，建物拍賣後是不點交的，也就是拍定人雖然買到「持份」，但卻無法入住、出租，甚至想要轉手出賣時也乏人問津。這樣的拍賣標的，一方面因為無法實際運用或出售獲利，一方面因為共有人可以行使優先購買權，所以除了法拍老手或專業人士以外，很少有人會去投標。

• 7.點不點交，差別到底在那裡？

  拍賣公告記載「點交」，一般代表買到以後可以順利進出使用不動產；反之，記載「不點交」則代表法院不負責點交，買方必須等到可以點交之時期（例如租期到了）或是自行想辦法（訴訟或與使用人協商等）。除了法拍老手或專業人士以外，也比較少人會去投標「不點交」之物件。

• 8.拍賣公告的「使用情形」重點為何？

  「使用情形」是記載一些房屋、土地的使用現況（如債務人家屬居住使用中、承租人使用中）、拍定後不點交的原因（如租期尚未到期、拍賣標的僅為持份）、停車位情形以及法拍房屋是違建（未經保存登記建物）等。這些有助於讓投標人評估「點交」與「不點交」的相關問題。

• 9.投標前是否要到現場訪查？

  光是紙上作業可是不夠的，看過基本資料以後，應該要實地去現場觀察法拍屋的外觀、公設、周圍環境（是否有墳墓、高壓電塔、葬儀社、廟宇等）、交通狀況及生活機能。到了現場也可透過請教大樓管理員、鄰居，瞭解法拍屋的使用現狀、格局、管理費行情及是否裝潢等重要資訊。