不動產買賣 首頁 法律Q&A 不動產買賣

• 1.「凶宅」的定義為何？

  應視具體個案契約（包含不動產現況說明書）對於「凶宅」有無特殊定義；若有，應依契約約定。契約若無約定，參考主管機關的解釋和目前法院的見解，凶宅一般是指「屋內發生自殺、兇殺或其他非自然死亡事件」。

• 2.「海砂屋」的定義為何？

  應視具體個案契約（包含不動產現況說明書）對於「海砂屋」有無特殊定義；若有，應依契約約定。契約若無約定，房屋的混凝土氯離子含量超過法規標準，即俗稱的「海砂屋」。若參考目前法院見解，所常引用之法規標準如下：建築完成日於87年6月25日前，混凝土氯離子含量容許值0.6公斤/立方公尺；87年6月25日以後混凝土氯離子含量容許值0.3公斤/立方公尺。「海砂屋」常伴隨如下之外觀：牆壁或天花板出現油漆或水泥剝落、鋼筋外露、鋼筋鏽蝕、裂縫等情形。

• 3.「傾斜屋」的定義為何？

  建築物有無傾倒之危險而影響居住安全，應以垂直傾斜是否超過容許標準而認定，法院目前見解通常是依照「臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」如下之判斷：房屋傾斜率低於1/200屬無瑕疵；高於1/200屬有瑕疵。

• 4.買賣瑕疵的時效為何？

  依民法第365條之規定，買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。

• 5.賣方本人未親自出面出售不動產，建議之授權程序為何？

  實務上可能的作法為：由被授權人提出經過公證之授權書正本；或是提出蓋有印鑑章之授權書正本以及檢附印鑑證明正本。

• 6.股份有限公司出售主要資產，是否需要經過股東會決議？

  依公司法第185條明文規定，公司讓與主要部分財產，應經股東會決議通過，此為強制規定，違反強制規定之法律行為無效。

• 7.法院考量違約金酌減之因素有哪些？

  違約是否可歸責於契約當事人、違約之情事是否重大、當事人違約後，造成他方那些損失？（如期間利息損失、仲介費用、預期利益損失、已支付的必要成本等）

• 8.存證信函有哪些功能？

  作為日後對自己有利之證據；如催告、解約、通知、中斷時效等具有法律效力之功能；警告意味；釣取對方之主張或證據。

• 9.購屋者當初向建商以要購買「A」樓層為由將契約攜後，五日後卻與建商訂立「B」樓層買賣契約，購屋者得否主張建商侵害其契約審閱權？

  由於同一建案使用相同合約樣本，購屋者已獲得了解契約條款之機會，不因此而需重行起算審閱期間(參臺灣新北地方法院105年度訴字第47號判決)。

• 10.A建設公司在銷售預售屋過程，要求購屋者欲將預售屋買賣契約攜回審閱，須給付預約保留金，試問前開規定有無違法？

  依公平交易委員會「對於預售屋銷售行為案件之處理原則」第4點，建商不得要求購屋者給付定金或一定費用始提供預收屋買賣契約攜回審閱，若有違反公平交易委員會得處以5萬元以上2500萬元以下罰鍰(參公平交易委員會處分書公處字第105039號)。

• 11.建案周邊有嫌惡設施，建商是否有告知義務？

  應視契約約定而論。曾有案例為消費者以建案鄰墳場為由主張解約，法院認為雖建物周邊有墳墓區，但建商告知義務應僅包含建物本身或基地之情況，尚不包含周邊環境，且購屋者在契約內並未特別要求或要求保證鄰近無墳墓，最後法院判決建商勝訴確定(參台灣台北地方法院100年度消字第37號判決)。

• 12.建商可否以贈與方式規避「二次施工」之民事責任？

  應視個案案情而論。曾有法院判決認為由於公共設施為建商贈與予消費者，不屬於買賣契約範疇，故無法向建商請求賠償(參臺灣宜蘭地方法院100年度訴字第363號判決)。