不動產租賃 首頁 法律Q&A 不動產租賃

• 1.乙於民國95年間承租甲之土地，租期約定為6年，未經公證，嗣後甲將土地出售給丙，丙可否對乙訴請返還土地？

  依民法第425條第2項之規定，租期超過5年須經公證始有買賣不破租賃之適用，因案例租約並未公證，故丙向乙訴請返還土地為有理由，應為丙勝訴之判決。

• 2.何謂「法定租賃權」？

  依民法第425-1條規定，土地及房屋本同屬一人，嗣後異動為房、地不同人，依法擬制有租賃關係，租期為房屋得使用年限、不受20年之限制，乃為不定期限租約之情形。

• 3.未訂立書面租賃契約之租賃關係，是否無效？

  租賃契約不以書面為必要，另依民法第422條規定，超過一年期限之不動產租賃契約、未訂立書面契約，則視為不定期限之租賃契約。

• 4.何謂「默示更新」？可否以契約事先排除「默示更新」的法律效果？

  依民法第451條之規定，租期屆滿以後，承租人繼續使用租賃物、繳納租金，雖雙方未續訂租約，依法視為不定期限之租約。出租人可於租約上明訂「租期屆滿絕不續租」或是「續租雙方應另訂租約」，藉此排除發生對於出租人不利之「默示更新」效果！（參考最高法院55年台上字第276號民事判例）

• 5.不定期之租地建屋契約，出租人可否任意終止租約？

  依土地法第103條：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」，故只有符合土地法103條之法定事由時，出租人才能依法終止契約。

• 6.出租人於租賃期間欲出售房屋、不欲維持租約，故發函終止租賃契約，訴請承租人於其終止租約後返還房屋，出租人是否有理由？

  如契約未約定出租人得提前終止租約，除非符合土地法100條規定之各項法定事由，否則出租人不得回收房屋。

• 7.乙向甲租屋，約定每月租金3萬元、押租金收取3個月，租期自104年2月5日至107年2月4日（共計3年），乙僅繳納104年2月、3月之租金後，便再也未繳納租金給甲，試問此時甲應如何終止租約？

  出租人依法應於抵扣押租金後，承租人欠租達兩個月以上，始得依法終止租約，故若乙持續拖欠租金，甲只能等到104年9月限期催告乙給付租金，乙逾期未給付後始能終止租約。

• 8.甲乙丙共同繼承一房屋，持份各1/3，房屋原本是由被繼承人居住、目前閒置，甲乙欲出租房屋賺取租金，惟丙希望出售而不同意出租，甲乙可否未經丙之同意將房屋出租給丁？

  按民法第820條之規定，共有人之「人數過半、持份過半」可以多數決方式出租共有物給他人，故甲乙可未經丙之同意將房屋出租給丁，惟仍應分配1/3之租金給丙。

• 9.承租人付定後因租期與出租人談不攏，承租人反悔不租要求出租人全額退定，承租人是否有理由？

  租賃期間屬於契約重要事項，因雙方未達成合意而無法簽立租賃契約，為非可歸責於雙方，承租人應可依照民法第249條第4款請求返回全額定金。

• 10.房屋漏水、馬桶不通，房東遲遲不解決，怎麼辦？

  依民法第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」，承租人依法可以催告房東修繕，房東不修繕時，承租人可以選擇終止租約或是自行修繕後於租金扣除之。

• 11.承租人簽約後發現之前有人在屋內自殺，故發函主張終止租約，是否有理由？

  承租人得主張凶宅影響其身心健康進而終止租約。（參考南投地方法院103年度埔簡字第77號判決：「本件系爭租賃物因曾發生承租人之妻自殺身亡事件，屬於民間俗稱之凶宅，自足以影響承租人之身心安寧，而危及其健康。...被告以系爭租賃房屋曾有自殺之情事，而向原告為終止租約之意思表示，自屬於法有據。」）

• 12.出租人死亡時，租賃契約是否繼續存在？

  出租人死亡不影響租賃契約之存續，出租人之繼承人依法承受原租賃契約之所有權利義務。

• 13.大樓管理費未繳，管委會應向承租人或區分所有權人催繳？

  大樓管理費之繳交義務人為房屋所有權人、並非使用人。